珠海经济特区物业管理条例 （2017年11月22日珠海市第九届人民代表大会常务委 员会第九次会议通过 根据 2021年9月27日珠海市第九届人 民代表大会常务委员会第四十三次会议通过的 《珠海市人民代表 大会常务委员会关于修改 〈珠海经济特区物业管理条例〉 等三项 地方性法规的决定》修正） 第一章　总　则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的 合法权益，营造和谐、 安全、 文明的生活和工作环境，根据有关 法律、 行政法规的基本原则，结合珠海经济特区实际，制定本条 例。 第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动及 其监督管理。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由 业主和物业服务人按照物业服务合同约定，或者以自行管理的 方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理、 养护、 维 修，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。 1物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第三条 物业管理实行业主自治、 专业服务与政府监管相结 合的原则。 第四条 市、区人民政府（以下简称市、区政府）应当将物 业管理纳入现代服务业发展规划、 社区建设和社区管理体系；建 立和完善专业化、 市场化、 规范化的物业管理机制，鼓励采用新 技术、新方法提高物业管理水平。 横琴新区和经济功能区管理机构履行区政府职责。 第五条 市物业管理行政主管部门组织实施本条例，并履行 下列职责： （一）制定全市物业管理活动的相关政策； （二）指导和监督各区开展物业管理行政监管工作； （三）统筹全市物业专项维修资金监管工作； （四）建立完善全市物业管理宣传和培训机制； （五）建立全市物业管理信用体系； （六）建立全市物业管理综合平台； （七）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、 物业服务合同、 承接查验协议、 装饰装修管理服务协议等示范文 本； （八）法律、法规和规章规定的其他职责。 第六条 区物业管理行政主管部门履行下列职责： 2（一）负责物业管理区域备案、 物业承接查验备案、 物业服 务合同备案； （二）负责业主委员会备案； （三）指导和监督业主组织依法开展活动； （四）负责物业专项维修资金使用监管； （五）开展物业服务监督检查； （六）建立物业管理档案； （七）指导和监督辖区内镇人民政府、 街道办事处（以下简 称镇政府、街道办）调解处理物业管理纠纷； （八）法律、法规和规章规定的其他职责。 第七条 镇政府、街道办对辖区内的物业管理活动履行下列 职责： （一）指导和监督业主设立业主大会、选举业主委员会； （二）指导和监督物业管理项目的交接工作； （三）指导和监督业主组织依法开展活动； （四）协调处理辖区内物业管理纠纷； （五）法律、法规和规章规定的其他职责。 镇政府、 街道办应当配备专门的物业管理部门和专职的工作 人员。 第八条 自然资源、 住房城乡建设、 公安、 价格、 市场监管、 人民防空、 城市管理综合 执法等行政管理部门应当按照法定职责 3加强物业管理区域内房屋安全、 物业 收费、 治安 消防、 公 共秩序、 环境卫生、房屋和设施设备使用等方 面的指导、监督和服务。 供水、排水、供电、供气、 通信、 有 线电视等专营服务 单位应 当按照相关规定和合同约定， 做好物业管理区域内的专项服务。 第九条 在业主组织 中，根据 中国共产党章程的规定，设立 中国共产党的组织，开展 党的活动， 支持业主组织依法行使职 权。 鼓励和 支持党员业主通过法定 程序成为业主委员会 成员， 发挥模范带头作用，依法履行职责。 加强社区党组织、 居民委员会对业主委员会和物业服务人的 指导和监督，建立 健全社区 党组织、 居民委员会、 业主委员会和 物业服务人议事协调机制。 第十条 镇政府、街道办建立物业管理纠纷调解处理机制， 负责召集区物业管理行政主管部门、公安 派出所、司法所、 居民 委员会或者 村民委员会、建设 单位、物业服务人、业主委员会或 者业主代表等处理辖区内物业管理纠纷，并 可以邀请市物业管 理行政主管部门和其他行政管理部门 参加。 第十一条 市、区物业管理行政主管部门应当对镇政府、街 道办、 居民委员会、 村民委员会物业管理工作人员和业主委员会 成员进行培训，提高物业管理水平。 市、 区物业管理行政主管部门和镇政府、 街道办应当组织开 4展物业管理法律、 法规和规章的宣传工作， 增强业主实施自 我管 理的意识和能力。 有关培训和宣传经 费列入同 级人民政府 财政预算。 第十二条 物业管理行业协会应当依法 加强行业自律，制定 物业服务规范， 推进物业服务 标准化建设，协 助调解处理物业 纠纷，维护市场秩序和公平 竞争，促进行业 健康发展。 第十三条 物业管理行政主管部门、镇政府、街道办、建设 单位、 物业服务人、 业主大会筹备组、 业主大会、 业主委员会 需要 告知全体业主的事项，应当通过 书面、在物业管理区域内 显著的 固定位置张贴、 通过物业管理 电子投票系统以及其他管理规约约 定的方式发 布。 发布人可以选择一种或者几种便于业主查 阅的告知方式。 第二章　物业管理区域和共有物业 第十四条 划分物业管理区域时，应当 考虑物业的 共用设施 设备、建 筑物规模、社区建设等 因素，并遵循相对集中、便于管 理的原则，按照以下方式划 分： （一）新建物业按照建设用地规划 许可证确定的红线图范 围划定； （二） 已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域 5范围划定； （三） 分期开发或者 两个以上建设单位开发建设的物业， 其配套设施设备和相关场地 共用的，应当划定为一 个物业管理 区域；配套设施设备和相关场地能 够分割、独立使用的， 可以划 定为不同的物业管理区域； （四） 已经实施物业管理 且毗邻的不同物业管理区域，规 模较小的，经各自的业主大会同 意后可以合并为一 个物业管理 区域。 尚未划定或者 需要调整物业管理区域的，由区物业管理行 政主管部门会同镇政府、 街道办， 考虑居民委员会的 布局、 物业 建设项目规划用地范 围、 建筑物规模、 物业的 共用设施设备等 因 素，划定或者调 整物业管理区域。 对物业管理区域划定有 争议的，由区物业管理行政主管部 门确定。已划定的物业管理区域 不得擅自变更。 本市对物业管理区域实行备案管理。 第十五条 新建物业 出售时，建设 单位应当将物业管理区 域在商品房买卖合同中明示。 物业服务人应当将物业管理区域 向全体业主公 告。 前两款规定明示或者公 告的内容包括： （一）物业管理区域的四 至范围说明及附图； （二）公 共场所、公 共绿地的面积和位置； 6（三） 车位、车库的数量和位置； （四）地下 室、底层架空层、天台的面积及权属； （五）物业服务办公用房和业主委员会用房的 面积和位置； （六） 共用设施设备 名称及权 属； （七）其他 需要明示的场所和设施设备。 第十六条 物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地 属于业主 共有，任何单位和个人不得擅自占有、处 分： （一）物业服务办公用房、门卫房、 值班房、共用设施设备 机房以及其他为物业管理区域服务的公 共用房； （二） 共用的架空层、走廊、 通道、 楼梯间、电梯间、垃圾房 以及屋 面、外墙的附属空间； （三）物业管理区域内 除城镇公 共道路以外的其他道 路， 除城镇公 共绿地或者依法 属于个人以外的其他 绿地，非经营性 的共用文体设施； （四）建设 单位以房屋 买卖合同或者其他 书面形式承诺归 全体业主 共有的物业； （五）其他法律、 法规规定 属于全体业主 共有的设施设备和 相关场地。 建设单位应当按照房屋 买卖合同的约定，为业主完善物业 管理区域内的配套设施设备和相关场地。 第十七条 建设 单位应当在物业管理区域内 无偿提供物业服 7务用房，包括物业服务办公用房和业主委员会办公用房。 物业服务用房应当为地 面以上的独立成套装修房屋， 具备 水、电使用功能； 没有配置电梯的物业，物业服务用房所 在楼层 不得高于四 层。 建设单位应当按照 不少于物业管理区域 总建筑面积千分之 二的比例，在物业管理区域内配 置物业服务用房， 最低不少于 六十平方 米；分期开发建设的物业，建设 单位应当在先期开发 的区域按照 不少于先期开发房屋建 筑面积千分之二的比例配置 物业服务用房。 业主委员会的办公用房一 般不少于三十平方 米。 禁止改变物业服务用房的用 途。 第十八条 自然资源部门 在确定房地 产项目规划设 计要点 时，应当按照本条例规定的 标准提出物业服务用房的 具体建设 要求，在建设工 程规划许可证中载明物业服务用房的建 筑面积， 并在附图中注明其具体位置。 建设单位申请商品房预售许可证、不动产权证书时，应当提 交物业服务用房的房 号、 建筑面积等有关资 料。 建设 单位未提交 有关资 料的，房地 产行政主管部门 不予核发商品房预售许可证， 不动产登记机构不予核发不动产权证书。 房地产行政主管部门应当 在商品房预售许可证中载明物业 服务用房的 具体位置和面积。 8